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Torno a parlare di un argomento che ho gi� trattato (in particolare in questo post relativo alle difformit� edilizie in generale ma anche in questaltro, proprio specifico sul punto che tratter� oggi), e che � molto spinoso e, purtroppo, sempre attuale: vi � davvero la possibilit� di sanare delle difformit� edilizie, intese come differenze di sagoma e di volume, se allinterno di certi parametri? e se si, a che costi?

La storia � questa: qualche tempo fa (con la legge 106/2011 di conversione del DL 70/11, la stessa che introdusse la SCIA) � stato modificato lart. 34 del DPR 380/01: questo articolo, che � nella sezione delle "sanzioni", sancisce che le opere realizzate in difformit� dal permesso di costruire (o della DIA) debbano essere demolite a cura e spese del responsabile dellabuso; solo se non � possibile rimuoverle (p.e. nel caso in cui le opere siano strutturali, ma non solo) allora si devono sanzionare pagando delle cifre che, nella regione Lazio, sono calcolate dallapposita legge regionale 15/2008, recepita dal comune di Roma con la delibera dellassemblea capitolina 44/11. La legge per� non dice che pagando la sanzione si ha la sanatoria dellabuso: e non si capisce in effetti cosa succeda in questo caso (concedere la sanatoria in questo modo infatti sarebbe troppo "semplice" e presterebbe il fianco ad attivit� abusive, ferme restando comunque le sanzioni penali a carico di chi si rende responsabile di tali fatti, e fermo restando il fatto che, quantomeno nel lazio, le sanzioni superano il valore stesso di quanto abusivamente realizzato).

Tuttavia il comma 2-ter di questo articolo, quello aggiunto nel 2011, aggiunge dubbi ai dubbi, decretando, in modo sibillino, che le difformit� "contenute allinterno del 2% delle misure progettuali" relativamente a distacchi, volume o superficie non costituiscono "variazione essenziale" e dunque non si applica quanto sancito nei precedenti commi del medesimo articolo.

Io ribadisco i concetti che ho gi� espresso in passato in questo post che ho gi� linkato pi� sopra, ma mi sento di scrivere questo nuovo post perch� ho visto che diversi municipi, nonch� anche il Dipartimento PAU, tendono ad interpretare questo 2% come un margine allinterno del quale si possano in effetti sanare delle difformit� edilizie, fermo restando che, come ho gi� avuto modo di discutere, tali difformit� sono in agguato sempre e comunque, soprattutto nelledilizia realizzata a cavallo tra gli anni 50 e 70. Vi sono alcuni municipi che interpretano invece in modo pi� stringente il concetto, e che quindi non consentono la procedura di sanatoria di queste difformit�, che andremo a vedere.

Allinterno del 2% di difformit� si pu� intervenire in DIA, come si evince dalla circolare dipartimentale del 2012 e, dunque, la competenza di tali operazioni, anche in presenza di aumenti di superficie, � dei municipi. Alcuni municipi, come anche chi scrive, non ritengono corretta lapplicazione di tale definizione, ma altri s�: dunque, purtroppo, potremmo trovare situazioni che sono sanabili in alcuni municipi ed in altri no. Spero che sul punto si esprima presto il Dipartimento, perch� porta ad una disparit� fastidiosa, oltre ad essere in generale una operazione priva di regolamentazione specifica su alcuni aspetti.

Si pu� "scoprire" una difformit� di questo tipo per esempio nel momento in cui un tecnico esegue delle verifiche sulla legittimit� della preesistenza per esempio in occasione del dover richiedere un mutuo sullimmobile o anche se nominate un tecnico per presentare una pratica edilizia di qualunque tipo.

Anzitutto, occorre computare questo 2% e dimostrare che si � allinterno di tale valore. La legge non specifica, poi, se questo 2% fa riferimento alla singola unit� immobiliare o allintero fabbricato; verrebbe da pensare che faccia riferimento allintero fabbricato, ma potrebbe anche essere preso come riferimento le misure della singola unit�. Dato che la legge non lo specifica chiaramente, teoricamente questa sanatoria pu� applicarsi anche se labuso fosse facilmente rimovibile: la norma infatti sancisce che solo nel caso in cui siamo in presenza di difformit� superiori al 2% limpossibilit� di rimozione debba essere dimostrata. Le superfici vanno calcolate con le norme di riferimento che, in particolare per Roma, sono descritte nelle norme tecniche di attuazione del PRG.

Dunque ammesso che rientriamo nel parametro del 2% per la nostra unit� immobiliare o per lintero fabbricato (nel qual caso dovremmo prendere un accordo di qualche tipo con tutti i partecipanti al condominio), possiamo procedere ad analizzare i vari aspetti che si dovrebbero considerare in un qualunque ampliamento:

• questione del contenimento energetico: il volume aggiunto o, comunque, la difformit� planivolumetrica, se viene sanata oggi deve rispettare le norme sul contenimento energetico in vigore nel momento in cui si presenta domanda di sanatoria: dunque presumendo che si intervenga su immobili datati, occorrer� prevedere delle opere di coibentazione termica per far si che almeno la nuova parte sanata rispetti le norme del d.gls. 192/05 e s.m.i. e relativi decreti attuativi.
• presenza di eventuali vincoli: i vincoli a Roma, ma non solo, possono essere tanti e possono riguardare anche zone non sospette. per una trattazione pi� ampia di questo argomento vi rimando a questaltro mio post specifico. Ovviamente, se abbiamo un vincolo qualsiasi, la procedura per ottenere il nulla osta sar� sempre in sanatoria e, per esempio, considerate che se ci troviamo allinterno delle mura aureliane di Roma ci� sar� impossibile in quanto la Sovrintendenza Statale, tutrice del vincolo architettonico giacente su tutta larea, non pu� esprimersi in sanatoria. Dal che se ne dovrebbe dedurre che in questa zona questa modalit� di sanatoria � preclusa, cos� come daltronde gli ampliamenti in generale, se con rilevanza esterna.
• verificare distacchi e distanze: soprattutto se parliamo di difformit� o abusi commessi dallo stesso costruttore (cosa davvero non rara) ma comuque in generale occorre verificare che lampliamento non violi le tante e diverse norme sulle distanze tra costruzioni. il tema � assai vasto ed esiste un mio post specifico al quale vi rimando per approfondimenti.
• verificare il rispetto delle norme urbanistiche imposte da regolamenti edilizio e di igiene: sono le norme canoniche che si devono rispettare in tutte le costruzioni ma anche nelle ristrutturazioni, cio� che gli ambienti abbiano la superficie minima prescritta, e che abbiano il corretto rapporto aeroilluminante nonch� le finestre siano dotate del sufficiente fattore di luce diurna medio. Lambiente o gli ambienti che hanno beneficiato dellampliamento non autorizzato devono rispettare tutte queste norme, molte delle quali sono descritte in questaltro mio post.
• eventuale analisi strutturale: se lintervento di ampliamento ha in qualche modo inciso sulle strutture portanti del fabbricato (per esempio potrebbe essere un vero e proprio volume realizzato al di fuori della sagoma originale) dovrebbe essere indispensabile effettuare una verifica statica dellintera struttura che evidentemente sarebbe stata realizzata in difformit� da quanto originariamente depositato al genio civile in occasione della costruzione.

Qualora abbiate superato efficacemente tutti i punti precedenti, rimane da esplorare solo laspetto pi� doloroso della vicenda, cio� quello relativo alla sanzione, che � normato, nella citt� di Roma, dalla gi� citata delibera a. c. 44/11. Lintervento di questo tipo rientra nella definzione della ristrutturazione edilizia (in quanto siamo allinterno del 2%) e dunque in questo caso si computer� il "doppio dellaumento di valore commerciale dellimmobile" acquisito grazie allabuso. Dunque se parliamo di un ampliamento, occorrer� dapprima valutare il valore di mercato in base ai dati dellOsservatorio del Mercato Immobiliare gestito dallAgenzia delle Entrate, dip. Territorio, e dunque estrarre il valore "max" cos� come � indicato nelle premesse della stessa delibera.

La delibera poi ha un lato molto oscuro, forse un errore di battitura (spero): nel caso di un immobile con un ampliamento abusivo, secondo quanto indicato nelle premesse della delibera stessa, si dovrebbe computare la differenza tra il valore "max" applicato allintera superficie dellimmobile ed il valore "min" sempre della medesima consistenza: questo pu� portare a dei valori davvero notevoli e fuori luogo, dato che le differenze di valore OMI tra min e max sono spesso dellordine delle migliaia di euro. Alcuni municipi, comunque, evitano di applicare questa procedura alla lettera.

quanto riportato in questo post � frutto dellesperienza di chi scrive e non � un documento pubblico. Quanto riportato � a solo titolo informativo, e lautore non risponde di eventuali inesattezze o divergenze di veduta con altri tecnici o anche con gli uffici comunali: qualora procedeste ad una sanatoria in base a quanto qui riportato, la responsabilit� sar� del tecnico nominato e della committenza e in nessun modo del sottoscritto. A meno che, ovviamente, non mi investiate di formale incarico :-)