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La legge 164/14 ha convertito in legge, con poche modifiche (quasi nessuna tra quelle di nostro interesse) il DL 133/14. Anzitutto vi rimando a questo altro mio post, con il quale ho gi� commentato alcune delle innovazioni del decreto le cui considerazioni a questo punto rimangono valide, dato che almeno per quanto riguarda le modifiche al 380 � rimasto praticamente tutto invariato. Cerchiamo quindi pi� che altro di tirare qualche somma.

Almeno per Roma questa non � una novit� di poco conto, perch� appiana le differenze che cerano tra CILA e SCIA in sanatoria: difatti a Roma (cos� come per tutti i comuni del Lazio), a causa della legge regionale che ha aumentato le sanzioni amministrative, vi era una forte differenziazione tra chi doveva sanare in SCIA (con sanzioni a partire da 1.500 euro e generalmente non superiori a 2.500) e chi poteva farlo in CILA (fino ad oggi si pagava circa 500 euro - 250 di diritti e 250 di sanzione -, ora saranno 1.250). Dunque attualmente, pur rimanendo la differenza tra CILA e SCIA per opere fatte prima o dopo il 2010 (leggete questaltro mio post per una delucidazione sullargomento), quantomeno si livellano le sanzioni. 

Certo rimane pur sempre la differenza rimarchevole nel caso in cui le opere soggette a CILA siano state fatte in assenza di titolo ed in citt� storica: qui infatti la sanzione rimane di 2.000+500 euro per opere fatte ante 2010.

Viene confermata la trasposizione in Manutenzione Straordinaria delle opere di frazionamento e fusione, che prima erano definite, rispettivamente, di ristrutturazione edilizia e di risanamento conservativo (dunque soggette le prime a DIA e le seconde a SCIA, e non tutto in SCIA come avrete letto su qualche post in giro per il web). Ci� comporta che adesso nei frazionamenti non occorre pi� pagare gli oneri n� sul costo di costruzione n� sulle urbanizzazioni: dunque saranno operazioni eseguibili in semplice CILA. Ovviamente, i frazionamenti e le fusioni devono continuare a seguire i limiti e le regole eventualmente imposte dal piano regolatore del comune (p.e. a Roma gli appartamenti derivati da frazionamento non devono avere superficie utile lorda inferiore a 45mq). � da notare il fatto che, oggi, un frazionamento abusivo non rappresenta pi� un abuso edilizio "grave", poich� oggi parliamo appunto di manutenzione straordinaria, che tanto per cominciare non ha risvolti penali.

Non mi sento in grado di dire se ci� sia un bene o un male; diciamo che porta sicuramente dei vantaggi a chi intende eseguire queste opere, che tutto sommato non sono considerabili poi cos� "impattanti" nelledilizia, dato che la "capacit� insediativa" totale non viene modificata (se intendiamo come capacit� insediativa quella proporzionale alla superficie).

Certamente, questa non � la semplificazione totale che il governo sembrava voler promettere, premesso che io, non solo in quanto tecnico ma anche in quanto cittadino, non sono contrario a che ci sia un controllo sulle opere edili mediante lespletamento di istanze urbanistiche; e ve lo dice uno che ha visto i danni strutturali che sono riusciti a fare allegri muratori, ma anche imprenditori, ignari della differenza tra un pilastro in cemento armato ed una muratura portante, o del meccanismo di funzionamento di una trave. La semplificazione andrebbe fatta altrove, come per esempio nelluniformare i regolamenti edilizi di tutta Italia, che questa legge per fortuna reintroduce dopo che nel decreto legge fu tolta una iniziale, sebbene secondo me sbagliata, definizione (art. 4 comma 1 sexies del nuovo DPR 380/01). staremo a vedere cosa uscir� dalla conferenza unificata.

viene mantenuta una modifica per me assai ambigua, ovvero che la CILA oggi varrebbe anche ai fini della variazione catastale (art. 6 comma 5). Mi chiedo come pu� il comune a cui si deposita una CILA poter compilare un DOCFA al posto del tecnico privato? Probabilmente chi ha scritto questo articolo non conosce le procedure di aggiornamento catastali, oppure siamo noi a non conoscere delle sotterranee nuove procedure di aggiornamento catastale che si starebbero per introdurre. Io, per quanto mi riguarda, continuer� ad offrire ai miei clienti inscindibilmente il servizio della CILA e del DOCFA, finch� non me lo impediranno fisicamente. Non si capisce poi perch� il discorso varrebbe per le CILA e non anche per le SCIA/DIA che spesso si possono presentare per lavori di poco pi� complessi di quelli autorizzabili in CILA.

Fortunatamente, poi, viene fatta unaltra lieve ma importante modifica tra il decreto e la legge di conversione, e riguarda la modifica del comma 4 dellart. 17. In questo comma nel decreto si paventava la possibilit� che lonerosit� del permesso di costruire potesse essere estesa a tutte le manutenzioni straordinarie. Nella conversione in legge il concetto di fondo � rimasto ma per fortuna � stato circoscritto a quegli interventi, di cui allart. 6 comma 2 lett. a che portino ad un aumento della superficie calpestabile ovvero ad un aumento del carico urbanistico. Ma...un momento: gli interventi della lett. a sono le semplici manutenzioni straordinarie interne consistenti nella demolizione e ricostruzione tramezzi, che in nessun caso possono contemplare ampliamenti o cambi duso. Per� il nuovo comma parla di "superficie calpestabile", cio� al netto delle tramezzature interne. Beh allora � chiaro: dora in poi si dovr� fare il calcolo esatto della superficie calpestabile nelle configurazioni ante e post operam e se vi � differenza positiva, calcolarvi in proporzione gli oneri di urbanizzazione. Mi sembra una cosa del tutto ridicola, perch� i calcoli da fare saranno complessi e le cifre risultanti irrisorie, ma tutto sommato in linea con il principio della 765/67 secondo cui gli oneri di urbanizzazione sono dovuti in relazione alla superficie calpestabile dei singoli ambienti e non in base alla superficie lorda, e dunque se la prima va a variare con le opere edili da compiersi, occorrerebbe integrare anche il pagamento delle urbanizzazioni. Non so a chi � venuta in mente questa cosa, comunque complimenti.

Vi � poi qualche variazione riguardo al discorso SCIA/DIA. la SCIA oggi pu� essere presentata per tutti quegli interventi edilizi che non ricadono nellelenco dellart. 6 (manutenzione ordinaria e straordinaria) e nellart. 10 (nuova costruzione e ristrutturazione edilizia). Pertanto, grosso modo come gi� � oggi, la SCIA pu� essere presentata per le opere di restauro e risanamento conservativo, ma, da come � scritto ora, sembrerebbe che la SCIA abbia competenza anche nei cambi di destinazione duso in immobili non destinati ad esercizio dimpresa (in questi casi � competente la CILA) e non ricadenti in una zona territoriale omoegenea A (in questi casi � competente la DIA).

La DIA non scompare affatto, come ho letto da qualche parte, ma rimane di fatto come � oggi, ovvero limitata a sostituire il PdC nel caso di opere di cui allart. 10 comma 1 lett. c ovvero la ristrutturazione edilizia. Continuer� dunque ad essere necessaria per le modifiche di prospetto anche minime, come tipicamente accade nella modifica delle aperture delle finestre, anche il semplice sparapettamento o vice-versa. La DIA ancora rimane per i cambi duso nelle ZTO A (p.e. a Roma tutta la citt� storica � zona A), per le tettoie esterne e per tutti gli altri interventi noti.

Per quanto riguarda Roma in particolare, il quadro normativo non sbilancia troppo quanto gi� definito nelle circolari del dipartimento PAU del 2012 e 2013, quindi secondo me poco cambier� rispetto a queste. Penso comunque che piccoli aggiustamenti siano doverosi da parte dellAmministrazione Comunale per evitare interpretazioni sbagliate o allegre di alcune variazioni apportate.

Due parole si possono ancora spendere per il discorso dei cambi di destinazione duso: si � introdotto lart. 23 ter che stabilisce quando il cambio duso � "urbanisticamente rilevante" e viene fornito uno scarno elenco di destinazioni duso per indicare che quando si passa da una definizione allaltra loperazione � sempre "urbanisticamente rilevante". Immagino che questo articolo sia stato inserito perch� ci sono zone dItalia in cui tale aspetto non era particolarmente curato nella normativa locale regionale o comunale, perch� per esempio a Roma non va ad introdurre nulla di nuovo. Anzi a mio avviso la definizione cos� scarna delle destinazioni duso non giova affatto, perch� molte attivit� possono essere facilmente inquadrabili sia nella definizione di "direzionale" e sia in quella "commerciale" (per esempio gli studi medici) e poi manca del tutto la destinazione "servizi" (per esempio, dove collochereste un centro di fisioterapia? commerciale o produttiva-direzionale?).

Per quanto riguarda poi le modifiche intervenute su quegli aspetti di pi� ampio respiro, segnalo brevemente:
- la possibilit� di richiedere oggi un permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici, applicabile anche (ma non solo, ndr) alle aree industriali dismesse, previa deliberazione del consiglio comunale (occhio alle speculazioni a cui questa modifica apre le porte, bench� non sia ammesso laumento della superficie esistente)
- una nuova definizione del permesso di costruire convenzionato, art. 28 bis
- viene aggiunto qualche comma allart. 31 riguardo agli interventi abusivi
- viene introdotta una riduzione del contributo di costruzione dovuto in caso di interventi di recupero o riuso di immobili dismessi (art. 17 comma 4 bis)

Per concludere questo post, vorrei giusto considerare che, almeno per quanto riguarda il mondo delledilizia, questo decreto, poi legge, cosiddetto "sblocca italia" non sblocca gran ch�. Anzi riguardo alle variazioni catastali introduce una ambigua innovazione che pi� che una cosa buona rischia di essere un pericoloso boomerang. Sostanzialmente lunica novit� rilevante � quella delle fusioni e dei frazionamenti, oggi in manutenzione straordinaria; per il resto, nulla cambia. Dunque, molto rumore per nulla?